【2025年最新】住宅ローン控除を徹底解説！最大400万円の節税チャンス

登場人物紹介
【結論】
一緒に学ぼう！けんた＆さやかの住宅ローン控除Q&A
よくある誤解と勘違い
RFからのアドバイス！
専門家からのアドバイス
記事の要点
まとめ
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登場人物紹介

RF（運営者）：建築士×資産形成ナビゲーター。家とお金の両面からサポート！
けんた（32歳・建築設計士）：筋トレとサウナが趣味。設計は得意だが、資産形成・住宅ローンは初心者。独立志望。
さやか（27歳・ファイナンシャルプランナー）：カフェ巡りと資産運用が趣味。暮らしとお金を大切にする堅実女子。既婚者。

【結論】

住宅ローン控除は、最大13年間、所得税・住民税が軽減される制度。条件を満たせば400万円超の節税が可能です。早めに仕組みを理解し、賢く活用しよう！

一緒に学ぼう！けんた＆さやかの住宅ローン控除Q&A

Q1. 住宅ローン控除ってなに？

けんた「住宅ローン控除って名前は聞いたことあるけど、正直どういう仕組みかわかってなくて…」

さやか「私も！控除って、いくら戻ってくるの？どうすれば受けられるの？」

RF「住宅ローン控除は、家を買う人が利用できる”税金の優遇制度”です。ローンの残高に応じて、毎年の所得税が減額されますよ！まずは基本を押さえましょう」

✅ 住宅ローン控除の基本ルール（2025年3月時点）

項目	通常の住宅	認定住宅（省エネ等）
控除期間	最長13年間	最長13年間
控除率	年末ローン残高の0.7%	年末ローン残高の0.7%
年間上限	最大40万円	最大50万円
所得上限	2,000万円以下	2,000万円以下
最低床面積	50㎡以上	40㎡以上

RF「制度の変遷を補足すると、以前は10年間の控除でしたが、2025年時点では13年に延長されています。また床面積要件も一部緩和されているんですよ」

Q2. 具体的にはどれくらい得するの？

さやか「うち、ローン残高3,000万円くらいになる予定だけど、それだとどれくらい戻ってくるの？」

RF「ざっくり、初年度は約21万円の控除になります。毎年0.7%が控除対象なので、13年間で200万円以上の節税も可能ですよ。年収によって効果が変わるケースもあるので、いくつかパターンを見てみましょう」

💡借入額別・年収別税金還付シミュレーション

借入額	年収	初年度控除額	13年間の総控除見込額
2,000万円	400万円	14万円	約130万円
3,000万円	500万円	21万円	約210万円
4,000万円	700万円	28万円	約270万円
5,000万円以上	800万円以上	40万円〜50万円	約400万円〜450万円

RF「控除額は所得税額が上限なので、年収が低いと全額控除できないケースもあります。その場合は住民税からも一部控除されますが、上限は13.65万円までです」

Q3. 認定住宅って何？どんな種類があるの？

けんた「認定住宅って聞くけど、具体的にどんな住宅が対象なの？」

RF「省エネや耐久性に優れた住宅が対象です。大きく分けて次の4種類があります」

✅ 認定住宅の種類と特徴

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）
- 特徴：高断熱・省エネ+創エネで年間の一次エネルギー消費量が正味ゼロになる住宅
- 認定取得：指定の評価機関による審査が必要
- 控除上限：年間50万円
低炭素住宅
- 特徴：CO2排出を抑える省エネ性能に優れた住宅
- 認定取得：所管行政庁または登録機関の認定が必要
- 控除上限：年間50万円
長期優良住宅
- 特徴：耐久性・維持管理・省エネ性に優れた長く住める住宅
- 認定取得：所管行政庁の認定が必要
- 控除上限：年間50万円
省エネ基準適合住宅
- 特徴：省エネ基準を満たす断熱性能などを備えた住宅
- 認定取得：第三者機関の評価書が必要
- 控除上限：年間50万円

けんた「設計者としては、これらの認定を取ることで施主さんにメリットを提案できますね！」

Q4. 控除を受けるにはどうすればいい？

けんた「じゃあどうすればこの控除、受けられるの？」

RF「初年度は確定申告が必要です。その後は会社員なら年末調整でOK。必要書類をそろえて、期限までに提出しましょう！」

✅ 必要な書類

住宅ローンの年末残高証明書（金融機関が発行）
登記事項証明書（法務局で取得）
売買契約書（コピー）
本人確認書類（マイナンバーカード等）
認定住宅の場合は各種認定書

📅 住宅ローン控除申請タイムライン

入居年：住宅の引き渡し・入居
入居翌年2〜3月：確定申告（初年度のみ必須）
入居翌年10〜11月：年末調整の書類提出（2年目以降）
入居翌年12月：控除額が還付または納税額から差し引き

RF「初年度の確定申告は必ず期限内に行いましょう。私の事務所にも毎年「期限を過ぎてしまった」という方が相談に来られますが、残念ながら初年度を逃すと翌年からの手続きができなくなります」

Q5. 共有名義やリフォームの場合はどうなる？

さやか「夫婦で共有名義にする場合は、控除はどうなるの？」

RF「共有の場合は持分に応じて按分されます。また、リフォームでも要件を満たせば控除の対象になりますよ」

✅ 共有名義の場合

持分割合に応じて控除額が按分される
例：夫70%・妻30%の共有で借入4,000万円の場合
- 夫：4,000万円×70%×0.7%=19.6万円
- 妻：4,000万円×30%×0.7%=8.4万円

✅ リフォームの場合の控除条件

工事費100万円以上のリフォーム
対象：耐震・バリアフリー・省エネ改修工事など
控除率：年末ローン残高の0.7%
控除期間：5年間（一部工事は最長13年）

中村税理士「共有名義の場合、夫婦で所得税額に差があるなら、税金を多く納めている方の持分を大きくした方が控除額の合計が増えることもあります。住宅購入前に専門家に相談するのがおすすめです」

Q6. 控除を最大限活用するコツは？

さやか「節税メリットを最大にするには、どうしたらいいの？」

RF「大事なのは”借入額”と”年収”のバランス。所得税が少なすぎると控除しきれない可能性もあるので注意です。また、繰上返済のタイミングも重要ですね」

✅ 最大限活用するポイント

控除しきれない分は住民税からも一部控除可（上限13.65万円）
所得が低い人は繰上返済を急がず、ゆっくり返済して控除額を活かす
認定住宅を選ぶと上限UP（年間50万円）

💡繰上返済と控除のバランス

事例A：控除期間中に繰上返済1,000万円した場合

繰上返済による利息軽減額：約320万円
控除減少額：約70万円
差引メリット：約250万円の節約

事例B：控除期間終了後に繰上返済1,000万円した場合

繰上返済による利息軽減額：約210万円
控除減少額：0円
差引メリット：約210万円の節約

中村税理士「繰上返済は金利と控除のバランスが重要です。特に金利が1%台の現在は、単純に『早く返せば得』とはならないケースもあるので注意が必要です」

よくある誤解と勘違い

RF「住宅ローン控除については、よく誤解されていることもあります。正しく理解して活用しましょう」

❌ 誤解1：「住宅ローン控除で払った住宅ローンが戻ってくる」

✓ 正解：控除されるのは所得税と住民税の一部。ローン自体が減るわけではありません。

❌ 誤解2：「住宅ローン控除は自動的に適用される」

✓ 正解：初年度は確定申告が必須。2年目以降も必要書類の提出が必要です。

❌ 誤解3：「借りれば借りるほど得をする」

✓ 正解：控除額より利息の方が大きいため、必要以上の借入はかえって損になります。

❌ 誤解4：「住宅ローン控除があるから変動金利でも安心」

✓ 正解：金利上昇リスクは控除では補いきれません。返済計画は慎重に。

❌ 誤解5：「すべての住宅購入が控除対象になる」

✓ 正解：床面積や居住用途など、控除を受けるには条件があります。

RFからのアドバイス！

✅ 認定住宅の選択で控除UP！

省エネ性能が高い住宅を選ぶと、控除額が年間50万円に。住宅の質も良く、長期的に見てもお得です。特にZEHは光熱費削減効果も大きく、二重のメリットがあります。

✅ 控除期間は13年！あせらず恩恵を受けよう

繰り上げ返済のタイミングによっては控除額が減るので、返済と節税のバランスを見極めましょう。特に低金利時代は、投資や他の運用も選択肢に入れて検討を。

✅ 確定申告準備チェックリスト

初年度の確定申告に向けて、以下の準備をしておきましょう：

[ ] 住宅ローン年末残高証明書の取得依頼（12月頃）
[ ] 登記事項証明書の取得（法務局で）
[ ] 給与所得の源泉徴収票の準備
[ ] マイナンバーカードの準備
[ ] e-Taxの利用登録（オンライン申告の場合）
[ ] 認定住宅の場合は認定書の準備

専門家からのアドバイス

中村税理士「最後に実務で感じる重要ポイントをお伝えします。まず、確定申告は余裕を持って準備しましょう。特に初年度は書類集めに時間がかかります。また、『住宅取得等資金の贈与の非課税』など、他の税制優遇と組み合わせるとさらにお得になるケースもあります。不安な方は、ぜひ専門家に相談してください」

記事の要点

住宅ローン控除は、13年間ローン残高の0.7%が所得税から控除される制度
認定住宅（ZEH、長期優良住宅など）なら年間50万円まで控除OK
初年度は確定申告、2年目以降は年末調整でOK
控除しきれない分は住民税からも控除される（上限13.65万円）
繰上返済と控除のバランスを考慮した返済計画が重要

まとめ

住宅ローン控除は、最大400万円超の節税につながる強力な制度。マイホーム購入時はこの制度を最大限活用し、家計と資産形成に役立てましょう！ローンと税金の知識を持つことで、将来の資産形成にも大きな差がつきます。