登場人物紹介
- RF(運営者): 建築士×資産形成ナビゲーター。家とお金の両面からサポート！
- けんた(32歳・建築設計士): 筋トレとサウナが趣味。設計は得意だが、資産形成・住宅ローンは初心者。独立志望。
- さやか(27歳・ファイナンシャルプランナー): カフェ巡りと資産運用が趣味。暮らしとお金を大切にする堅実女子。既婚者。
【結論】住宅ローン控除は、マイホーム購入で最大409.5万円の節税が可能！
住宅ローン控除は、マイホーム購入時の節税に直結する超重要制度。住宅の性能によって控除額が異なり、長期優良住宅なら最大409.5万円、ZEH住宅なら最大318.5万円、省エネ住宅なら最大273万円の節税が可能です。これを活用すれば13年間（中古住宅は原則10年間）にわたり家計に大きなゆとりが生まれます！一緒に学んで、あなたの家計にも余裕を作りましょう！
第1章：住宅ローン控除の基本を理解しよう
Q1. 住宅ローン控除って、そもそもどういう制度？
けんた「住宅ローン減税ってよく聞くけど、正直よく分からないんだよね…」
さやか「私も確定申告とか面倒そうって思ってるけど、使った方がいいってFPの先輩が言ってた！」
RF「簡単に言うと、住宅ローン残高の0.7%が、所得税や住民税から控除される制度です。2025年も継続しており、最大13年間の控除が受けられます。これは単なる所得控除ではなく税額控除なので、計算された税金から直接差し引かれる分かりやすい節税効果があります！」
CHECK! 住宅ローン控除と住宅ローン減税は同じ制度の呼び方です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。
✅ ポイント整理
- 控除期間: 新築は最大13年間、中古は原則10年間（2025年入居の場合）
- 控除率: 年末のローン残高の0.7%
- 年間上限額:
- 長期優良住宅・低炭素住宅: 年31.5万円（13年で最大409.5万円）
- ZEH住宅: 年24.5万円（13年で最大318.5万円）
- 省エネ基準適合住宅: 年21万円（13年で最大273万円）
- 所得制限: 合計所得2,000万円以下
- 対象住宅: 新築・中古・リフォームも可（省エネ基準・面積など要件あり）
- 注意: 控除額は納めている所得税・住民税の範囲内に限られる
Q1-2. 対象となる住宅の条件は？
けんた「どんな家でも控除の対象になるの？」
RF「いくつか条件があります。まず、床面積が50㎡以上であることが基本です。ただし、40㎡以上50㎡未満の住宅でも、合計所得が1,000万円以下の方は特例で対象となります。また、2025年の新築住宅は省エネ基準適合が必須条件です。省エネ基準を満たさない新築住宅は控除対象外となりますので特に注意が必要です。」
さやか「中古住宅を買う場合は？」
RF「中古住宅も対象になりますが、耐震基準を満たしていることが条件です。1981年6月以降に建築された住宅は原則OK、それ以前の住宅は耐震診断や耐震リフォームが必要になります。また、入居後6ヶ月以内に住民票を移し、その年の12月31日まで住み続けることも要件です。」
CHECK! 2025年時点では、新築住宅は原則として省エネ基準への適合が控除の条件となっています！省エネ基準を満たさない新築住宅は控除を受けられません。
第2章：控除額のシミュレーション
Q2. 実際どのくらいの節税になるの？
さやか「年間40万円って結構大きいよね…でも実際どう計算すればいいの？」
けんた「たとえば3,000万円借りたら、0.7%で21万円くらい返ってくるの？」
RF「その通り！ただし、年末時点の残高で計算されるので、年ごとに控除額は減っていきます。いくつかのパターンでシミュレーションしてみましょう。」
💡シミュレーション例（主な3パターン）
ケース1：年収600万円、借入3,000万円、省エネ基準適合住宅の場合（35年ローン）
- 初年度控除: 約21万円（年間上限21万円）
- 13年間の総控除額: 約230万円（最大273万円まで可能）
- 注意: 所得税・住民税の納税額が控除額を下回る場合、控除額は納税額が上限となります
ケース2：年収800万円、借入4,000万円、ZEH住宅の場合（35年ローン）
- 初年度控除: 約28万円（年間上限24.5万円まで）
- 13年間の総控除額: 約270万円（最大318.5万円まで可能）
ケース3：年収1,000万円、借入5,000万円、長期優良住宅の場合（35年ローン）
- 初年度控除: 約35万円（年間上限31.5万円まで）
- 13年間の総控除額: 約350万円（最大409.5万円まで可能）
ケース4：年収600万円、中古住宅、借入2,500万円の場合（35年ローン）
- 初年度控除: 約17.5万円
- 10年間の総控除額: 約150万円（中古住宅は原則10年間）
POINT! 借入額が大きいほど控除額も大きくなりますが、所得税額を超える分は住民税からの控除となり、住民税からの控除は最大9.75万円までという上限があります。また、納税額以上の控除は受けられません。
Q2-2. 共有名義で購入する場合は？
さやか「夫婦で共有名義にする場合はどうなるの？」
RF「共有名義の場合、持分割合に応じて控除額が分かれます。例えば夫婦で50%ずつの共有で3,000万円借りた場合、それぞれ1,500万円分の控除を受けることになります。」
けんた「どちらかの所得が低くて税金が少ない場合は？」
RF「そこが重要なポイントです！住宅ローン控除は納めている所得税・住民税の範囲内でしか受けられません。所得税が少なくて控除しきれない場合は、一部は住民税から控除されますが、住民税からの控除は最大9.75万円までという上限があります。控除しきれない分は単純に損をしてしまうのです。そのため、夫婦間での持分割合は、それぞれの所得税額を考慮して最適化するのがおすすめです。」
STRATEGY! 夫婦でローンを組む場合、所得が高い方の持分比率を高くすると総控除額が大きくなる傾向があります。例えば、年収300万円の配偶者と年収800万円の配偶者がいる場合、年収が高い方の持分を70%以上にするなど、所得税額に応じた配分を検討しましょう。ただし、各種控除や将来のライフプランも考慮した上で判断することが重要です。
第3章：申請手続きと必要書類
Q3. 手続きって難しい？どうやって申請するの？
けんた「確定申告って苦手なんだけど…」
さやか「2年目以降は会社の年末調整でできるんじゃなかった？」
RF「そうですね。初年度は確定申告が必要ですが、2年目からは会社員であれば年末調整で対応できます。それぞれの流れを見ていきましょう。」
✅ 申請の流れ
初年度の手続き（確定申告）
- 必要書類を集める
- 登記簿謄本（原本）
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 売買契約書のコピー
- 建築確認済証・検査済証のコピー（新築の場合）
- 給与所得の源泉徴収票
- マイナンバーカードまたは通知カード
- 確定申告書を作成する
- 国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用するのが便利
- 「住宅ローン控除」の項目に沿って入力
- 申告書を提出する
- 税務署への持参
- e-Tax（電子申告）での提出
- 郵送での提出
TIP! e-Taxを利用すると、2年目以降の手続きがさらに簡単になります！マイナンバーカードとICカードリーダー、またはマイナポータルアプリが必要です。
2年目以降の手続き
- 会社員の場合: 年末調整で対応可能
- 勤務先に「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」を提出
- 住宅ローンの年末残高証明書を添付
- 自営業者など: 毎年確定申告が必要
- 初年度と同様の手続きを簡略化して行う
Q3-2. 控除の開始時期はいつから？
けんた「家を買って入居したら、すぐに控除が受けられるの？」
RF「入居した年の翌年から控除が始まります。例えば2025年に入居した場合、2026年の確定申告（2025年分の所得税について）で初めて控除を受けることになります。」
さやか「年の終わりに入居した場合と、年始に入居した場合で違いはある？」
RF「控除期間は入居した年から数えて13年間なので、入居のタイミングによる違いはありません。ただし、年末のローン残高が控除計算の基準になるので、年末に近いほど初年度の控除額は大きくなる傾向があります。」
STRATEGY! 住宅の引き渡し時期を年末に近づけると、初年度の控除額を最大化できることがあります！
第4章：控除を最大活用するコツ
RFからのアドバイス！控除を最大限活かすには？
RF「住宅ローン控除を最大限活用するためのコツをいくつかご紹介します。」
1. 繰上げ返済は慎重に
- 残高が減ると控除額も減るため、控除期間中は少額の繰上げ返済にとどめる
- 控除期間終了後にまとまった繰上げ返済を検討するのも一案
2. 住宅の性能にも注目
- 長期優良住宅・低炭素住宅: 控除上限が年31.5万円（13年で最大409.5万円）
- ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）: 控除上限が年24.5万円（13年で最大318.5万円）
- 省エネ基準適合住宅: 控除上限が年21万円（13年で最大273万円）
- 特に注意: 2025年の新築住宅は省エネ基準適合が必須条件。基準未満の住宅は控除対象外
3. フラット35との併用も可能
さやか「フラット35は住宅ローン控除の対象になるの？」
RF「はい、フラット35も控除の対象です。また、銀行ローンとフラット35を併用する「二本立て」の借入でも、合計額に対して控除を受けられます。」
4. 住宅購入のタイミングを考える
- 年末に近いタイミングでの引き渡しが初年度控除額を最大化できる
- ただし、年末は引き渡しが混み合うこともあるので計画的に
CHECK! 住宅の性能や立地によっては、住宅ローン控除以外にも様々な減税措置や補助金が利用できます。合わせて検討しましょう！
第5章：注意点とよくある質問（FAQ）
控除対象外になる注意ポイント
- ローン期間が10年未満だと対象外
- 所得が2,000万円を超えると対象外
- 床面積が50㎡未満の住宅は原則対象外
- ただし、40㎡以上50㎡未満で合計所得1,000万円以下なら特例で対象
- 新築住宅で省エネ基準に適合していない場合は対象外
- 賃貸併用住宅は居住部分の床面積が全体の1/2以上必要
- セカンドハウスは原則対象外（例外あり）
- 入居後6ヶ月以内に住民票を移し、年末まで住み続けていない場合
よくある質問（FAQ）
Q: 住宅ローン控除と住宅ローン減税は同じもの？
A: はい、同じ制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。
Q: ローン途中で転職した場合は控除はどうなる？
A: 転職しても控除は継続されます。会社員のままなら新しい会社で年末調整時に申告を行います。会社員から自営業になった場合は確定申告が必要になります。
Q: 親族からの借入も控除の対象？
A: 金銭消費貸借契約を締結し、返済計画が明確で、利息がある場合は対象になる可能性があります。ただし、税務署の審査が厳しいため、事前に税理士に相談することをおすすめします。
Q: 住宅ローン控除と他の控除を併用できる？
A: 基本的に併用可能です。医療費控除、ふるさと納税、iDeCo、NISAなども併用して節税効果を高めましょう。ただし、所得税・住民税の納税額以上に控除を受けることはできません。
Q: 住宅ローン控除は納税額を超えることはできる？
A: いいえ、住宅ローン控除は納めている所得税・住民税の範囲内でしか控除できません。所得税から控除しきれない分は住民税から控除されますが、住民税からの控除は最大9.75万円までという上限があります。納税額が少ない場合は控除額も小さくなるため、計画時に注意が必要です。
まとめ|住宅ローン控除は「家計の味方」
固定費の大きな柱である住宅ローン。その負担を抑える強力な制度が住宅ローン控除です。住宅の性能によって控除額は異なり、長期優良住宅なら最大13年間で409.5万円、ZEH住宅なら318.5万円、省エネ基準適合住宅なら273万円の節税効果が見込める場合もあります。これはマイホーム購入時の大きな味方となります。
ただし、控除額は所得税・住民税の納税額が上限となるため、年収や住宅の性能に応じた計画が重要です。特に2025年は新築住宅の省エネ基準適合が必須条件となっていますので注意しましょう。
少しの準備と理解で、長期間の節税につながるなら、絶対に活用しない手はありません。この記事を参考に、あなたも住宅ローン控除を最大限に活用しましょう！
自分の控除額を簡単試算してみよう！
以下のシンプルな計算式で、大まかな控除額が分かります：
- 借入予定額 × 0.7% = 初年度の控除額の目安
- これが住宅の性能による上限を超えないか確認
- 長期優良住宅・低炭素住宅: 年31.5万円
- ZEH住宅: 年24.5万円
- 省エネ基準適合住宅: 年21万円
- これが年間の所得税・住民税の合計額を超えないか確認
- 住民税からの控除は最大9.75万円まで
より詳しい試算は、[住宅ローン控除シミュレーター]のリンクをご利用ください。
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※本記事は2025年5月時点の情報に基づいています。制度の詳細は変更される可能性がありますので、最新情報を確認することをおすすめします。
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